摘要：
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【防城港市城投2023年融资计划政府债定融】
🍁规模：2亿 12月 季度付息（20）
🍁收益：10-20-50-100万：8.3-8.5-8.8-9%
（合同7.5-7.6-7.7-8%差额3个工作日补）
⭕资金用途：用于防城港市政基础设施建设及补充流动资金
信托定融政信知识：
对于市政道路的需求越来越大，相关标准要求也越来越高，部分道路因为建设较早，通行效率及服务功能已经无法满足当前发展需求，成为拥堵问题的主要原因，对区域道路通行造成不利影响，整个市政道路系统面临严峻考验因此，急需对这部分道路进行旧路改造升级，美化景观，提升城市整体形象
论文阐述了市政道路旧路改造工程的背景及其实施的基本原则，分析了制约旧路改造工程设计存在的问题，给出相应的设计方法及注意事项
【关键词】市政道路；旧路改造；工程；设计；方法 1道路平面线性的改造设计 市政道路旧路改造工程首先要考虑路线规划，设计过程中要重视道路选线，结合实际的选线情况进行综合分析，然后才能开展平面线性设计
市政道路旧路的平面线性设计必须遵循相应的设计原则，相关道路的平面位置应依照相应的城市规划及道路系统建设要求进行设置，道路的平面线性要与各区段的实际地形、地质、水文、管线等条件进行有效结合，确保各级道路设计能够满足相应标准及城市发展要求，处理好市政道路旧路改造工程的直线和平曲线衔接问题，尽量采用大曲线半径，合理设置圆曲线代替缓和曲线，减少超高加宽的设计方式
最后根据市政道路旧路等级合理设置交叉口、水平沿线建筑出入口、分隔带断口、公共交通停靠站点等基础性设施【1】
2道路断面的改造设计 2.1纵断面
对于纵断面的设计，需要结合城市整个规划进行标高控制，对沿线水文、地质、气候、管线等进行综合考虑，确保旧路改造完成后能够适应临街建筑立面布置及沿路范围地表水的排出要求
为确保市政道路舒适、安全，整体纵坡设计要保证平缓，减少起伏，并考虑非机动车的行驶，合理控制纵坡度，纵坡的线性组合设计要满足交通安全、协调等方面的要求，确保道路平面和纵断面线形的均衡，考虑道路线形，保证车辆行驶安全，确保市政道路旧路改造工程完工后能够有效提升通行能力
2.2横断面
对于市政道路横断面来说，需要根据道路的具体区域进行不同的横断面设计，确保在满足市政道路功能的基础上，保证区域路网的协调性
设计过程中考虑道路景观、生态环境建设，降低绿化用地造成的不利影响
对于城市已有路段，要考虑道路两侧人员、车辆通行情况，对建筑密度较大的区域，要合理设置横断面，尽量采用工程措施解决问题，减少道路建设过程中造成的拆迁问题
另外，还要关注区域发展状况，合理预留相应的管线敷设空间，在横断面设计期间要以相应的城市规划设计为依据，通过相应论证后，结合市政道路旧路改造工程实际情况确定横断面设计方案【2】
3车道的改造设计 市政道路旧路改造工程设计中，对于原有车道的改造设计非常重要
对于机动车道来说，需要考虑垂直方向的通行，若将某一方向的道路架起，另一方向的车辆可以从桥下穿过，这样，垂直方向的通行就不会受到影响，这里着重考虑在各个生活区设置相应的上下道，以一定坡度与主干道进行连接；对于非机动车道来说，也可以采用架桥方式将某一直线方向的人行道置于机动车道下方，在左转弯时可选择转盘式的人行道解决问题
4路面修复工艺的提升 4.1坑槽的修复
先进行施工放样，使用油漆标明位置，放样要方正、槽壁要垂直或平行于路面中接线
并设置明显的交通警示标志，然后根据路面实际情况使用切割机开槽，处理完成后及时进行浇筑，然后严格依照标准进行养护
坑槽修补前要先打底层油，四周刷油，在进行填充前要将坑槽清理干净，然后使用热拌料填补，填补厚度略微超出原有路面，为后续碾压提供空间
至少碾压3遍，确保填料不会被带走，路面修补后不得在新旧油层接缝处刷油
4.2裂缝的修复
开槽施工必须严格控制质量，根据裂缝情况调整开槽机深度和宽度，然后使用开槽机进行开槽，去除裂缝边缘老化材料，确保填料与接触面长久黏合
切割完成后使用高压气体清理裂缝中的灰尘、杂物等物体
然后使用灌缝机灌注密封材料，借助锅炉将密封材料融化，再通过沥青泵输送，灌注至清理完成的裂缝当中，填缝材料应在清理完成后及时进行关注，避免裂缝再次污染
灌缝采用自下而上的方式进行填充，避免填料下部出现气泡，各个裂缝之间的灌注要保证连续【3】
5旧路管网的改造1）旧路改造过程中不可避免地会与各类管线产生交集，发挥已有管线作用，不仅能减少工程整体建设成本，还能大大降低施工难度
因此，在旧路改造过程中要充分了解已有管网的相关信息，如工程覆盖面积、管线掩埋深度及位置、管线具体布局情况等
2）地下管线布设改造设计要优先考虑排流体的制作，确保现场合流的各类管线能够满足后续使用要求
同时，以此为基础核查管道排流具体功能，针对可能存在的各类问题采取有效措施予以处理
3）市政管线材料多为钢筋混凝土管、混凝土管等类型，使用一段时间后会出现渗漏、破损等问题，为解决此类问题的产生，可以对相关生产工艺进行改进，或选择质量相对较好的材料提升管线整体质量，管径应控制在规划标准范围之内
4）旧路改造过程中地下管线布设受路幅宽度、地区规划等问题影响，各类管线的检查设施会布置在车道下方，检查井之类的设施作为市政道路中较为脆弱部分，外部载荷严重的情况下很容易出现损坏、下沉等问题，无形中加大了对行人和车辆的安全隐患，所以，像检查井等设施要确定合理的管线横断面，对于一般砖砌的检查井，要注意使用安全
6交通标志标线的使用 交通标志标线的使用要严格依照标准规范进行，同时，提前做好交通标志标线设置预测及规划工作
在设置交通标志标线时应根据实际交通需求，结合具体情况合理设置，保持交通标志标线及其组合形式所展示的信息协调、连贯，确保路段目标管理信息的连续性，最终确保市政道路使用安全
对于交通标志标线的维保工作，要在日常巡查中及时发现可能存在的问题，对于存在缺损、淡化、干扰的交通标志标线应及时上报，联系有关部门对交通标线进行维护、修补与清理
7重要交叉口节点的旧路改造 在重要交叉口节点确立框架进行交叉口管理、控制，并在这个标准框架内进行信号控制，以便充分优化交叉口时间资源的分配，一般来说，对于重要交叉口节点的改造可以从以下内容着手：（1）左转或调头的车道要合理设置，避免左转车流和同向直行车流出现冲突；（2）路口停车视距、交叉路口安全停车视距、引道视距要进行合理控制，对于平面交叉口处2个行车方向的车辆停车视距能够形成视距三角形，这一范围内应尽量确保通视；（3）按照右转机动车或非机动车的行驶要求，交叉口转角处缘石曲线可以选择多种线形设计，按照实际需要，计算交叉口转角处缘石曲线的最小半径，可参照右转车道对行车速度以及机动车道右侧非机动车道的宽度进行计算
8结语 市政道路作为城市发展基础，需要紧跟城市发展步伐、与时俱进
通过对市政旧路进行升级改造，提升城市交通系统的通行效率，美化城市环境，跟上城市建设更新进程
在此过程中需要充分借鉴先进规划设计理念，以保护、整治相互结合的方式，力求市政道路旧路改造设计科学、合理，并结合城市发展需求及实际情况，在设计过程中更多地保持人性化，减少重复施工的问题，最大限度地确保市政道路正常使用，为城市经济、社会发展贡献力量
通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售
商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种
4 R2 x$ E5 P2 `# T& }1 b 2 问：什么是外销房？ 答：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人
7 【: P: z3 f* \, e5 B L! l 3 问：什么是内销房？% O/ i8 i, C; T8 h* w 答：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民
5 问：什么是复式住宅？+ 】5 F% s& a1 U 答：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅
这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板
因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的
# y* Z3 V( r! ^; q! \/ S6 V- ^# c2 j 6 问：什么是跃层式住宅？ 答：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式
这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接
跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小
' Y: b% v- F1 r* 】4 {/ 【0 N, c- ? 7 问：什么是居住面积？ 答：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和
所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积
) d: a( s+ @' J4 y }8 W: w% r 8 问：什么是二手房？ 答：二手房即旧房
新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"
北京的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场
一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益
9 问：什么是产权置换？: a& G2 H 】, L; |& Y4 c/ U 答：是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务
一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续
10 问：什么是房地产产权？ 答：房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利
11 问：什么是按揭？ 答：按揭是英文"mortgage"（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为
5 g3 G5 i7 H% x3 f0 D 12 问：什么是住房公积金？ 答：是一种义务性的住房长期储金
住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度
具体内容主要有三个方面：（1）"个人存储，单位资助"住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税
（2）按"统一管理"的原则管理住房公积金
（3）按"专项使用"的原则运用住房公积金
13 问：什么是印花税？% |( p$ d1 V4 V6 B 答：印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五
14 问：什么是契税？! P9 M3 N8 r4 T* d 答：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收
它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为3%—5%
15 问：什么是个人住房抵押贷款？3 i5 d9 e) k7 C* y7 K 答：是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式
借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿
16 问：什么是个人住房担保贷款？3 G! c7 S& r' i5 s: I+ U2 Q/ m 答：是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款
借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任
17 问：房屋 6 C! x) }1 W8 F% F. |9 M 答：一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所
18 问：商品房 答：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋
) j% m& o! ~/ _. d 19 问：房改房 1 S0 a" k; P5 B: K. R 答：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房
按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有
& _" Z; r' R" C. C+ 】& o$ l 20 问：存量房 答：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋
9 e9 z. e. s6 \5 }5 @* ?0 】 21 问：集资房 ' {& c/ L6 {1 D: v+ a7 ^ 答：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售
产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有
属于经济适用房的一种
22 问：微利房 7 Q) 【0 {6 d. f1 U: | 答：亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋
23 问：解困房 3 y; b) l g; G, y; l. u 答：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房
{" E5 Q1 f8 W( T6 c8 t+ S' S 24 问：再上市房 ) ~, C- c) R- g7 N' | 答：是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋
' }9 D7 W4 P: N( ~# i 25 问：廉租住房 $ c) H0 D( A( 】3 C 答：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房
' |+ h; r8 C+ ~ 26 问：花园式住宅 % T( X- S# M. u# J2 H) g: O: f4 H$ z 答：也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅
带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买
9 l, c4 P" g6 x0 M; C! v+ J 27 问：公寓式住宅 % l: }: @; _; t5 【 答：相对于独院独户的西式别墅住宅而言
一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用
28 问：安居工程住房 答：是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭
成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、1%－3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成
29 问：经济适用住房 答：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅
由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定
30 问：住宅 答：是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等
但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋
3 D! s9 D; f$ o$ D& d9 】+ A L4 l! ~ 31 问：成套住宅 答：是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋
# h( O/ p( z0 J" }9 y 32 问：非成套住宅 答：是指供人们生活居住的但不成套的房屋
# t* H/ ^7 j! c6 }* g2 M% w 33 问：公用设施用房 1 A% N7 P. q8 s5 c2 I1 x' O 答：是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋
! x) Z" p1 {8 S- R) l 34 问：商业用房 * ^; @ M; t! e& ^ 答：是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋
35 问：国有房产 % T8 h6 ?4 ~3 I! d0 ` 答：是指归国家所有的房产
包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产
国有房产分为直管产、自管产、军产三种
! I3 n; j) O; `8 T7 T+ Q 36 问：自管房产 答：是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产
7 】3 W, s( J/ L3 b+ L% N7 s. w) _ 37 问：集体所有房产 答：是指城市集体所有制单位所有的房产
即集体所有制单位投资建造、购买的房产
9 T7 S1 ~! Y0 \! a7 E/ V 38 问：私有(自有)房产 % L$ B G7 _' x; \! ~$ z 答：是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋
39 问：期 房 答：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同
40 问：有限产权房 5 l$ k" A, e$ H# n4 s 答：是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权
% c+ g! `8 `, A" _ 41 问：钢结构 答：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构
42 问：钢、钢筋混凝土结构 ; R/ d+ X3 Y. R3 c6 ~3 F 答：是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的
+ F+ t6 `- f- G. {: X+ N% b 43 问：钢筋混凝土结构 6 q! P$ ^# ^1 T3 l! ` 答：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的
包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物
44 问：混合结构 答：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的
如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造
4 N. @+ l$ D" K8 G# c# i8 【+ l 45 问：砖木结构 5 Z4 b& o) J$ F+ l- h; A 答：是指承重的主要构件是用砖、木材建造的
如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的
/ m% `$ \2 G+ 【 46 问：房屋层数 答：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数
房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数
47 问：地下室 + D$ Q7 w0 m- p4 G" z$ N3 q/ } 答：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者
* q$ J% Q5 Q+ ?. f, l& x& F2 C 48 问：半地下室 , M" A' D# H- Z7 \; u 答：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者
# F$ h7 e1 u$ @/ M( u d( r 49 问：假 层 1 ~8 b# i2 z* x6 n+ R3 G3 N 答：是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层
其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分
附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次
50 问：搁楼（暗楼） 答：一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层
51 问：低层住宅 答：指一层至三层的住宅
2 Q3 a1 p: o/ B) ^ 52 问：多层住宅 答：指四层至六层的住宅
0 x+ S% b' j, Y( 【/ j$ z 53 问：小高层住宅 答：指七层至十二层的住宅
& ^5 C! t) B9 R1 ^* A1 @/ J! H' k F 54 问：高层住宅 答：指十层及十二层以上的住宅
/ O) s2 L) J/ v: B. h 55 问：塔式高层住宅 答：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅
56 问：单元式高层住宅 1 E: E0 k k% h 答：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅
57 问：通廊式高层住宅 . R( w% `6 z% \ 答：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅
58 问：(住宅)房屋使用面积 答：是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积
包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积
住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算
59 问：成套住宅建筑面积 答：是指成套住宅的建筑面积总和
( M( 】* @$ _: z d c9 }8 F2 Z 60 问：房屋的产权面积 答：房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积
房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定
61 问：房屋预测面积 % T) V& _, N9 I6 o 答：预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据
62 问：房屋实测面积 答：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积
是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据
63 问：房屋的共有建筑面积 2 H# O0 |* f. } 答：房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积
9 l; ?4 m/ x# e% Y0 ~ 64 问：商品房的销售面积 答：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和
商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
8 E3 E! z' g; r; g6 s, O) q3 @( j1 K 65 问：共有建筑面积 " O7 `. 】. c- g4 M( q) t- W# @ 答：共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积
4 e' o- F; g8 n, c9 u0 u# F 66 问：房屋施工面积 : q0 M& f" n+ a2 S2 】$ d% d 答：是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积
本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和
9 _6 A$ u/ t$ `% d) Y" Q: W 67 问：房屋新开工面积 " W/ a, O$ S' @! J2 P 答：是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积
房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准
& b2 M7 y/ e# j" f. F 68 问：房屋竣工面积 答：是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和
2 v3 【" m, |2 ~ 69 问：楼 花 答：一词最早源自香港，是指未完工的在建物
一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋
70 问：实际销售面积 ' m: g; }5 A( |/ {8 F 答：是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积
不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积
71 问：预售面积 : q0 c4 \% Q. {9 m1 c 答：是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积
72 问：单元式住宅 ( R: I. y0 K; h( g 答：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式
通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户
所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元
73 问：期 房 " a 】2 |7 M3 d8 G m3 v 答：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房
消费者在购买期房时应签商品房预售合同
' ^; A: I) P: 【2 N: M( B 74 问：现 房 答：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证
75 问：商品房的起价 : m! Y: C9 h5 Z6 x! `6 A% s 答：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格
# }, l7 ^7 i* K0 n2 o 76 问：商品房的均价 答：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格
78 问：复式商品房 0 _8 q# V, U! ?" r+ Z/ e 答：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房
79 问：跃层式商品房 答：由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋
" ~9 O' 】* Z. U 80 问：水景商品房 答：是指依水而建的房屋
81 问：TOWNHOUSE 答：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋
82 问：灰空间 $ \+ p5 f2 D! i' s3 ~+ z 答：最早是由日本建筑师黑川纪章提出
其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等
也可理解为建筑群周边的广场、绿地等
E# U4 _ u3 B0 N# t/ t 83 问：商住住宅 答：是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸
它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式
2 y+ u4 M! r" j) K$ w; D 84 问：会 所 # N# X1 S& R4 P 答：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施
会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施
以上一般都是对业主免费或少量收费开放
g0 Y2 B2 q5 X. y$ ^ 85 问：外飘窗 + G# W) p+ V$ 【 M" M3 d8 c, M 答：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗
% c5 Y4 ^) T4 u 86 问：中空玻璃 , v5 d. f5 X) o' } 答：中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称"中空玻璃"，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高
7 |, B) H$ C/ A) I; Z7 i 87 问：基 价 ) j% z$ U+ k0 v8 x 答：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格
商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出
- x- V; p4 l( r5 ^( Q& W 88 问：均 价 4 E0 l. {/ F8 W& n- E8 b" O8 W% @/ L 答：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价
均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略
89 问：七通一平 1 E/ l! k ?9 F 答：是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设
90 问：三通一平 答：是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件
91 问：五 证 答：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”
其中前两个证由规划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发
c3 |6 z+ _1 C1 d% n- u/ L 93 问：酒店式服务公寓 答：是指提供酒店式管理服务的公寓
始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高
它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效
除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉
94 问：RUN 智能家居布线系统 答：是一种物理网络系统建立在国际标准之上，以 TIA/EIA 570A 为核心，以每户为单位，支持家庭和小区内所有弱电(电话、电脑、视频、BA)地应用，由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成，所有的连接均端接于分布在每个房间的通讯插座和面板，并可简单地自动连接相关设备，如电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员提供安全和舒适的生活环境
95 问：房地产契税 答：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋
96 问：营业税 ! e1 【: S% n2 l: u% e 答：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税
8 l7 n. o) }: E 97 问：房产税 答：是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税
7 V* T- b. q0 T7 ~" _3 h 98 问：营业税附加 答：是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加
9 J7 p& J2 l3 Z$ d" M8 y 99 问：印花税 $ S' R8 G! l) z- w5 ?) N 答：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋
100 问：个人所得税 / W0 _: p- |5 W& H* O 答：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋
101 问：纳税保证金 n: c3 o( H4 I# w" y @2 f3 x 答：指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金
9 R2 u7 Y7 r7 J8 f1 c4 y 102 问：房地产交易手续费 5 U. ~* N$ i, M9 _0 Z9 a/ l 答：是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用
103 问：房屋权属登记费 答：即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用
104 问：土地收益金(土地增值费) 5 A7 A: m1 L2 Y1 V* Z 答：土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款. V2 G8 F4 】8 { 105 问：土地出让金 答：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款
106 问：土地增值税 答：是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为
6 S. X. C7 F( w: M- H 107 问：土地使用税 答：是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋
108 问：土地开发费 " K( P# ~7 R/ T) Q; K7 Z% z9 Q 答：每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万元/ha)
109 问：住宅单方综合造价 4 m: H' n4 e7 j& o# q# \; f4 o$ 】$ y 答：每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用(元/m2)
) y+ E, _! w) F# ~4 o, I/ b/ o 110 问：房屋权属登记 2 B. V7 H3 p2 |) e7 e 答：是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为
111 问：总 登 记 答：是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记
( }7 t1 R: F8 W 112 问：初始登记 答：指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记
113 问：转移登记 + c. s8 w: a: Z- n 答：是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记
; h+ I4 ?5 ^+ S, h0 x! i" T 114 问：变更登记 ' E& d+ @& f2 _5 R! d- T 答：是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记
2 V V4 Y0 A! U- H ——房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；# t0 U' f: b2 】) U, N ——房屋面积增加或者减少的； ——房屋翻建的； ——法律、法规规定的其他情形
115 问：他项权利登记 答：是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记
116 问：注销登记 答：是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记
<BR< p>6 ~0 P2 S; i5 k5 Q7 r% f: v 117 问：房屋的所有权 答：是指对房屋全面支配的权利
《民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容
3 ?* _5 A( o |. h6 I) 【6 |, J* _ 118 问：房屋权利人 答：是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人
119 问：房屋权利申请人 ' F3 c: S' ?) a& ^' G) I% N' U 答：是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人
120 问：房屋权属证书 答：是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护
包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》
+ o+ `" k% m3 t 121 问：所有权证 答：指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书
122 问：共有权证 3 |; ^2 d+ ?9 ?$ a 答：指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书
是《房屋所有权证》的附件，用以证明共有房屋的归属
4 h9 S6 L Q. ^- P" O% R3 | 123 问：他项权证 答：指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书
124 问：宅基地证 * ~0 x2 g' ^ Q/ p1 o; r: i 答：农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体报送县（市）人民政府批准后，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县（市）人民政府颁发《集体土地使用证》
宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让
125 问：房屋部分产权 - k% F7 |& }2 Q 答：职工以标准价购买住房，拥有部分产权
经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产别为“私产（部分产权）”，注记：“房改出售的标准价房，总价款：鬃元，售房单位：鬃鬃，产权比例为：鬃（个人），鬃（单位）
” 126 问：强制拆迁 答：被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由市人民政府责成有关部门实施强制拆迁,或者由房屋拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁
实施强制拆迁之前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全
127 问：拆 迁 . p, A+ P7 l8 G7 c1 R& o 答：把经城市规划、土地管理机关批准,将原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合法使用者迁到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他防碍项目实施的地上物，为新的建设项目施工创造条件
128 问：拆迁人 % H$ s' L6 a" u6 ^" G5 U* ~ 答：是指依法取得拆迁资格证书，自行或接受拆迁人委托对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位
. }# I/ _; v8 V/ G1 U; 】 129 问：被拆迁人 3 k" W9 {' 】& D, O/ g 答：是指被拆迁房屋的所有人
130 问：房屋拆迁补偿8 T- V3 S6 g- K% j- z5 C6 Z+ E 答：是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿
拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换
; 【/ |# p. S7 a% ~8 O D 131 问：货币补偿基准价 . r% C3 i8 |( o- k: {) 【 答：被拆迁房屋的货币补偿基准价,是指由房屋拆迁主管部门会同政府价格主管部门按年度或半年度同类地段、同类用途新建房屋市场交易的平均单价确定,报人民政府批准并对外公布的房屋基准价格
* g) Z 】' k; }! i' z1 D 132 问：房产折旧, g5 K9 h9 \- G8 _1 H2 v$ w 答：指房产在使用时间内损耗的价值，称房产折旧
计算时通常采用直减法（使用年限法，定额折旧法），将房产应提取的数额，按使用年限分配
其公式如下：房产每年折旧额=【房产原值（计价时的净值）—残余价值+清理费用】/房产预计使用年限（尚能使用年限） 133 问：房屋耐用年限 答：通常指房屋能按其设计功能正常使用的年限
以主体结构确定的建筑耐久年限分下列四级：一级耐久年限100以上适用于重要的建筑和高层建筑
二级耐久年限50～100年适用于一般性建筑
三级耐久年限25～50年适用于次要的建筑
四级耐久年限15年以下适用于临时性建筑
+ {: b- Z- B) e4 ?6 l) {" ?! Q 134 问：房屋修缮 答：是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护，以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能
135 问：保 修 期 + A0 T* X1 B4 O/ K' u 答：是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限
, k/ e' S& u* _" }, P 137 问：共用设施设备 答：是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等
2 {! 】4 |: {1 a& q9 R3 }' u 138 问：商品房维修基金 ' f, G. f/ c% m7 D" X 答：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房【1998】213号)的规定，新建商品住宅(包括经济适用住房)出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金
; f' Z) x5 y/ A" n, t) O 139 问：公共维修基金额 & H0 【6 q: p9 X* E2 \ 答：是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备维修基金总额
( G4 U4 {3 F) S6 _7 o' F! Z 141 问：住宅共用部位共用设施设备维修基金 : k- E; X, w1 Q4 _1 ^ 答：(简称维修基金)是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房【1998】213号)的规定，商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备的维修基金（简称公共维修基金），专项用于物业保修期满后，共用部位、共用设备设施的大中修和更新改造
3 u0 ?% s* `' {& j# p 142 问：居住空间 - X" @6 I4 b3 m/ K. m 答：系指卧室、起居室（厅）的使用空间
143 问：卧 室 答：供居住者睡眠、休息的空间
! A6 u; B3 H1 K7 L: \ 144 问：起居室（厅） 答：供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间
. D+ B6 ~) Y# e5 L0 Q0 S* q 145 问：厨 房 答：供居住者进行炊事活动的空间
) D; 【. I4 o, u0 B 146 问：卫生间 答：供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间
/ h6 b( U Z$ Q) R8 X5 X( v 147 问：使用面积 答：房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积
1 h3 @8 ~& ^9 n/ B 148 问：套 型 8 b8 f' t+ G' B7 K/ i 答：按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型
149 问：层 高 7 E: 】; f0 X0 Q5 u. ~ 答：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离
也就是一层房屋的高度
在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米
150 问：室内净高 - a! P7 D9 D# l7 V) U. V% E 答：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离
净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度
即层高和楼板厚度的差叫“净高” 151 问：住宅开间 4 `$ B& Z9 ^5 w/ x 答：住宅的开间就是住宅的宽度
在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定
砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米
3 _7 N8 I7 n9 U: 】# C/ l 152 问：住宅进深 . N- `/ f0 h7 V4 x4 v+ X2 ? 答：住宅的进深就是指住宅的实际长度
在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米
为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长
3 n0 s, f9 k- z7 j6 Y" A. { 153 问：平 台 . c9 M: n' C9 l( a 答：供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分
3 |$ |" t# |5 y 154 问：露 台 答：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台
0 w* _5 A& R1 X6 V# W m2 W 155 问：过 道 " n- i- w$ V. M& V7 K% W 答：住宅套内使用的水平交通空间
1 i `; W9 e: c; a& 【 156 问：壁 橱 答：住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间
$ L& O2 P, G, y* |6 【 157 问：壁 龛 7 B* {, v; z+ h9 d: F/ u 答：利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的部分 158 问：吊 柜 答：住宅套内上部的贮藏空间
5 a0 U) {6 v; X* Q2 e/ B2 \2 u# m6 t 159 问：走 廊 + s8 J3 ~+ _* o: `" V7 e 答：住宅套外使用的水平交通空间
160 问：架空房屋 $ a8 G8 T1 O! I% o% D2 s9 x 答：指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡
161 问：阁 楼 答：指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次
- ?4 R+ R0 N# a+ \ 162 问：骑 楼 答：指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房
9 |& y s$ M' D9 u! N& i 163 问：单元式房屋 , o+ T8 R/ ~4 a X i# g, 】 答：指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功能的共用部位组成的房屋
如商品房、拆迁安置房、综合楼等类型
164 问：幢 % U5 P1 D" n. \0 H& } 答：是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋
165 问：廊 / T R6 E1 R. c: p 答：泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物
一般不具备构成“房屋”的相应条件
1 s9 m: ?! P7 l 166 问：柱 廊 |$ |5 \& u9 Y6 o# O 答：有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等
167 问：檐 廊 答：在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位
168 问：挑 廊 ' Y3 O, b" W" c$ @ 答：挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道
169 问：通 廊 4 M6 |3 e+ ^) f1 i 答：指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道
在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，答：二层以上的则称架空通廊
, r6 m1 N# y+ I; z* E0 y2 ^ 170 问：门 廊 4 t( t% }- Y6 X$ d: L; R 答：指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道
如门斗、雨罩、雨蓬等
171 问：阳 台 / l9 g' U& q1 m6 }4 Z 答：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间
根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台
! @8 K' z! r$ S; m- ~$ Q 172 问：封闭阳台 答：原设计及竣工后均为封闭的
173 问：非封闭阳台 答：原设计或竣工后不封闭的阳台
174 问：凹阳台 答：凹进楼层外墙（柱）体的阳台
175 问：凸阳台 答：挑出楼层外墙（柱）体的阳台
+ S4 N3 @; w+ m3 L 176 问：底阳台 答：房屋一层的阳台
/ j5 m* v7 y& y6 C% O t 177 问：挑阳台 3 f. U7 【, p: x' c9 h. A 答：房屋二层（含二层）以上的阳台 178 问：房屋总层数 5 o3 c% y, Z6 【; S& e% r 答：房屋总层数为地上层数加地下层数之和
房屋所在层数系指房屋的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表示；房屋层高在2.20米（含）以上的计算层数
179 问：房屋地上层数 {" q, E( e, l' L c( X 答：一般按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米（含）以上的，计算地上层数
180 问：房屋地下层数 # r) m; t t" b8 \- A* M 答：指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米（含）以上的地下室的层数
181 问：自然层 4 ~ J+ A+ @4 b# I' ?, x+ }) l 答：一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅
182 问：技术层 7 】6 F% p3 O8 }" f X/ ?- i8 Z/ Z 答：指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次
183 问：附属层(夹层) 答：指介于自然层之间的夹层
184 问：避难层 答：高层建筑中用作消防避难的楼层
& \, L( o8 q }! N: b8 C 185 问：自然层数 % L5 }* V: ?5 F! Y0 s+ _0 o0 f 答：按楼板、地板结构分层的楼层数
0 E" E& J* j# t. w; e ` 186 问：中间层 答：底层和最高住户入口层之间的中间楼层
188 问：标准层 答：平面布置相同的住宅楼层
190 问：结构(设备)转换层 2 A: \, j* ^7 r 答：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层
# h4 E; w6 z2 U; ~ 191 问：建筑容积率(建筑面积毛密度) ! 】6 P, x( 】- y! O. g 答：是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示
附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外
192 问：建筑密度 答：即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)
; O2 `0 \8 i/ j7 Y# d' h 193 问：绿化率 # |& m$ ?0 X: _% ^ 答：绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)
绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地
0 【, ?7 @9 ^ x4 U! 】( X 194 问：户型比 % I; q- N, }* W3 D 答：它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重
195 问：面积误差比 ! T( w. x. q# J' U 答：面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）100%合同约定面积7 {, x% ~7 g' 】0 【5 t; X5 l- o% O 196 问：住宅平均层数 1 `+ Q, U+ g' T 答：住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值(层)
: a% q* q( 】 f- E d- K) |( N 197 问：高层住宅(大于等于11层)比例 & s3 `7 u% I+ u+ U0 】* W 答：高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)
8 @* u% D! Y" q, X. b 198 问：小高层住宅(7～10层)比例 " I; G9 X# T" O1 】( R 答：中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)
% U6 k8 B9 t+ h5 |5 R 199 问：居住区用地 % O4 P& v( k- u 答：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称
6 L/ t6 P0 t& v6 E' u 200 问：住宅用地 答：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称
201 问：公用建筑面积分摊系数 答：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数 202 问：道路用地 答：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地
3 z$ D5 n8 x$ l4 {; Y% d 203 问：居住区(级)道路 2 v) o4 f6 K5 S8 z3 Q. k" s" H 答：一般用以划分小区的道路
在大城市中通常与城市支路同级
204 问：小区(级)路 答：一般用以划分组团的道路
O* E E; 【: I- 】3 Y 205 问：组团(级)路 答：上接小区路、下连宅间小路的道路
206 问：宅间小路 答：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路
207 问：公共绿地 4 M! t9 u9 w' c" h 答：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等
3 b. o! o1 o2 X/ t: k 208 问：配建设施 4 b- x! y5 f2 n7 ` 答：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称
209 问：其它用地 " 【. \ * |' o' X9 e/ Y5 E 答：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等
210 问：道路红线 3 c8 Q2 H+ r* i 答：城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线
212 问：公共服务设施用地 : v5 I. ~- a9 i1 x& R! u 答：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等
如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地
213 问：市政公用设施用地 - n N0 B I% a9 R$ j& B% V 答：市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地
+ A/ F& C. }) r6 r5 z: O 214 问：楼宇按揭 / 【 F- O5 F4 N! R+ R4 `2 】7 F 答：即楼房抵押货款，是房地产信贷中的一种抵押担保方式，楼宇按揭是发展商、银行和购房者三方面的一种约定，约定购房者将其已预付部分购房款房产的全部权益做抵押，发展商为购房者按期消偿银行贷款做担保，在履行债务时，银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为
8 A, n( I3 b* k) k8 e: j8 l 215 问：银行按揭 3 i' x n0 P2 ?6 k \ 答：银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等
银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段
216 问：智能化大厦 7 o* ~& M# |) c: H0 R9 s$ ^+ _/ G/ Q 答：又称"智能型大厦"是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑
智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动化系统FAS）,保安自动化系统（SAS）
( R. v( d/ j2 s5 k+ 】6 h3 】 217 问：物业管理 答：物业管理是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、服务，并为全体产权人、使用人提供多层次、全方位的服务活动
b: U+ F" r4 G4 E# T5 U5 Y1 D+ F7 Q 219 问：物业管理服务费 5 {; M# a' w; h9 l 答：物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用
220 问：公用建筑面积 " h8 A2 A% p. Z( Q, Y4 】, G3 z7 _ 答：公用建筑面积主要由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半
计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积，即为公用建筑面积
7 Y1 Y+ S) B8 r0 e- g 221 问：房屋的建筑面积 ! d* O# Q# Z; A; f; _6 { 答：建筑面积也称"建筑展开面积"，它是指建筑物各层面积的总和
每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算
包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分
具体规定如下：包括房屋结构（如墙、柱）占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积，每层高度超过一般标准的房屋，也应按它们的实际建筑面积计算，不得按一般标准高度来折算它们的建筑面积
7 a, H! ^0 D4 ?5 v2 k2 U 222 问：土地使用年期 ( X+ n' L6 p; Z7 M# l" @6 H1 B 答：凡与规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行
即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年
* z) d; ?, O' q: A9 s' @" C: H& E 223 问：何谓"双景住宅" 3 |2 x4 n( q' L2 Q, \; g p' f0 X 答：双景住宅-就是楼盘不仅要营造社区自身的小环境，社区周围还有赏心悦目的自然风光，社区内外要讲究合二为一，使社区内景包括建筑楼体与社区天然外景相协调，达到居室内外环境互动、交相辉映，正所谓"借外景造内景"
6 o% \4 I0 g, c4 N* \. ~ 225 问：何为标准绿色住宅﹖ 1 P; ?: L5 g6 a1 o3 r% { 答：绿色住宅是全方位的、立体环保工程，它将随着社会的进步、技术的发展而日臻完美，主要包括：使用高科技环保型建材、推广污水处理再利用技术、充分利用自然光资源、对小区垃圾实行无公害处理+ L/ @4 q; C1 W) L8 Z0 v 226 问：中水处理 答：是个老百姓听起来还有些陌生的词，中水就是指循环再利用的水
其实中水处理离我们的生活并不遥远，许多家庭都习惯把洗衣服和洗菜的水收集起来，用于冲厕所和拖地板，其实这就是最原始、最简单的中水处理办法
227 问：什么是住宅的进深和开间？ + M+ T- C! j0 r; R5 m4 w+ ~9 r; w 答：住宅进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度
我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大，在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成为狭长形，距离门窗较远的室内空间自然光线不足，不过，进深大的住宅可以有效节约用地
住宅开间即住宅的宽度
指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际 距离，因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，住宅开间一般为3.0－3.9米
228 问：什么是格式条款 答：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的 条款
格式条款使当事人订立合同的过程得以简化，提高交易效率
但是，格式条 款一方当事人往往会利用其优势地位，在条款中列入一些不公平的条款，而对方当 事人由于其自身地位的原因，只能被动接受，因此这样的合同往往会违背公平原则
所以法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务， 并采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对 该条款予以说明
229 问：什么是"内部认购" 答：近年来，许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内推出一种"内部认购"的方式销售商品房
内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照"开盘价"而言的，如果按照目前房地产发展商通行的"低开高走"的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的"最低时段价"，购房者应给予谨慎的关注
同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间
聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，往往能得到实在的优惠，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的"便宜"
当然，这种便宜与风险共存，购房者要十分慎重地考察该项目发展商的资质是否可靠，以免不小心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害
230 问：酒店式公寓 $ G8 h. j6 G) _/ {" v 答：酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的"临时住家"，这些物业就成了酒店式公寓的雏形
国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点
7 N3 `9 e" `- \; Y4 p; q5 O 231 问：SOHO之后又推LOFT8 i, O5 T# ?' M, N- t3 u2 _2 g 答：日前，以SOHO为标志的知名楼盘现代城，又推出了LOFT
LOFT超高层办公空间位于SOHO建筑的A、B、C座的三层，面积8000平方米，层高达6米，是一个完全开敞的空间，没有墙壁的存在，没有固定的面积，客户可根据需求切割购买
232 问：LOFT是什么？ 答：LOFT，英文字典中把它译为阁楼，顶层楼
当这个词在20世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义
LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁
233 问：何谓板式小高层 # K1 @- P8 f5 X 答：国家住宅工程中心副总工程师开彦先生认为："板式小高层"是一种不规范的叫法
我们目前常说的"板式小高层"是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的小高层住宅，目前大多在９至１２层左右
６层以下的称为"多层"；更高的则称为"高层"，这与标准规范有些出入
"塔楼"主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅
通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内；而板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯
但从其外观上看，不一定都呈"一"字型，也可以是拐角、围合等形状
234 问：什么是国家康居示范工程 答： 由建设部住宅产业中心实施的国家康居示范工程，目的是在以往的"2000年小 康住宅科技产业示范工程"和"城市住宅小区建设试点"的基础上，以现代建筑技 术、新型建材、部品与设备等实用新技术作为技术支撑，将近年已有的新技术、新 材料、新工艺集成，以工程示范作为产业化链条，综合采用新型结构体系、供排体 系、隔墙体系、厨卫体系等新材料、新部品，从而为住宅产业现代化作出示范
通 过示范，以点带面，推动整个住宅产业的技术进步，使住宅建设的质量和功能有较 大的改善，适用性能、安全性能、耐久性以及环境性能、经济性能全面提高，达到 国际文明居住水准
235 问：什么是业主委员会 1 r5 u: p& I6 }: n" T7 t 答：即住宅小区管理委员会，又称为小区管委会，是在房地产行政主管部门指导下， 由住宅小区房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产 产权人和使用人的合法权益
综合类术语 * V5 ` o- v9 r) a+ P+ e6 \" R" | 1. 房地产市场： 一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场； 二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场； P* p5 T1 Q( x, L2 m% m. ^ 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场
5 r" E% H. K0 Y5 C 2. 国土局：2 r W$ n& o) Y% V2 C2 J; z- Y 代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门
2 k4 M' l, F& E$ z, b7 i 3. 商品房： 是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产
它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产
6 A4 }# M K5 e9 { Z( n 4. 发展商： 9 f7 T5 L- q3 _" V2 L 专门从事房地产开发和经营的企业
5. 代理商： 4 w, Z5 V& i- f+ a2 `! w$ T 经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业
4 m1 m4 M) \; j" M, g$ o 1 E: v, ?( U' o! p; s: v1 e 6. 土地类型： 按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地
7. 土地使用权年限： 是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回
现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年
& a9 e+ q d8 ?) r / ~! s9 w# x; K/ Q8 R 8. 土地使用费： 土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用
: K9 u6 @& @& N4 a6 \ $ 】7 f5 t: p1 f! G 9. 房地产产权： 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权
房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分
在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但属于小区绿地等部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念
: d! w" o9 e' V( @ ' a7 Q; I! m8 V: z) G 10. 如何办理产权 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割
买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续
也可以委托中介机构或由开发商代办
0 u* C, ?0 ?! S! |- i- w 11. 房地产产权登记： 凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记
经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》
产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利
房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载
: F3 o' _( r8 {8 Y6 P9 P9 z 12. 产权证书： 指“房屋所有权证”和“土地使用权证”的二合为一，是房地产权的法律凭证
房屋产权证书包括：产权类别、产权比例
房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、它项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图
13. 商品房预售许可证： 0 B& l+ z/ d4 Z% _5 s9 F 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）
) N1 s5 T0 t' @- 】5 n& d, A 14. 房地产买卖合同： 是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议
所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证
4 D4 y2 M% \( ~7 T6 C + I6 q B0 P6 l# z2 Q 15. 房屋所有权： 2 d" R/ _ W0 b6 q; j; L 房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和
拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利
7 w& P+ I) ?& f2 k$ O 16. 房屋使用权： 是指对房屋拥有的享用权
房屋租赁活动成交的是房屋的使用权
4 】, z! d2 c' N6 z( K% 【 17. 银行按揭： $ u) A' S& {- 【! n 是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己
) E1 x; y, Y' T* k 第二节 房地产价格术语0 g. Q" f/ ?0 q5 C( p7 E 1. 均价 5 `+ M- B. b4 x' _4 F+ j; r 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价
@! v$ A- i. p1 u 2. 起价 起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价
多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价
高层物业，以最低层的销售价为起步价
6 A- J2 m6 g2 P+ ~ 3. 预售价 预售价是商品房预（销）售合同中的专用术语，是经批准权限部门核定后用于销售期房商品房的价格
' |( ~0 w1 W s7 W, @0 @ 4. 一次性付款 一次性付款是指买方一次性向开发商支付所有放款的付款方式
一般开发商会给予一次性付款的买方一定的价格优惠
5. 按揭贷款* Q9 b! M9 f% 】 y6 B “按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押
它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人
具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息
如果贷款人违约，银行有权收走房屋
6. 住房商业贷款 个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款
具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款
（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）
个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民；二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供提保
+ o$ y6 r' Y1 {! \5 c! O2 S6 r 2 S8 h) `9 i4 a4 a8 ~1 W* A 7. 公积金贷款1 B. s) x1 O. K9 W3 X! B& H+ a) o 具有当地城镇常住户口、建立住房公积金制2年以上并按规定缴存住房公积金的职工，为购建住房或翻建、大修自有住房资金不足时，即可享受公积金贷款
其贷款的条件是：借款人及其家属亲属缴存的公积金总额至少达到新购建(大修)住房支出的30%；贷款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力；借款人同意办理住房抵押登记的保险；提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等
8 P; M( _" g- w8 ?9 R 8. 组合贷款 个人住房组合贷款,是指符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人，同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时，还可向银行申请个人住房公积金贷款
即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物，银行向同一借款申请人同时发放的，用于购买同一套自住普通商品住宅的个人住房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总称
第三节 建筑类术语! B+ X# k7 \; h% a" |) h: L 9 ?& 【* \3 F$ M1 d 1. 房屋的结构形式 主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构
) _7 p2 E6 X! U% o6 \5 W5 w" c 砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构
通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构
由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下
. u1 ` K! H+ u, {& s 砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋
9 V: {& u$ p, L }5 \ 钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充
这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由
目前，多、高层房屋多采用这种结构
其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高
2 |8 T# i: j! y1 i 2. 房屋的建筑面积 是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标
建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等
3. 商品房销售面积7 k* D; J* T$ b4 `. E* b 商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和
即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积
8 a$ J, d# h. U3 M. H 4. 建筑面积的计算规定 是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和
由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则
国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定
针对房屋建筑物的主要规定有： 1) 作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算
单层房屋按一层# f' O$ C" L% s' w( v Q 计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算
* y8 y* Z( Z: L! J 2) 建筑物内所有永久性建筑层高在2.2米以上的，包括房屋内的夹层、插层，技术层（即管道层，储藏室等）和2.2米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积
层面上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在2.2米以上的按其外围水平投影面积计算
3) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积；大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的按其水平投影面积计算
4) 楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积
5) 与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算
与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算；有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算；房屋之间无上盖的架空通廊（天桥）不计算建筑面积
6) 有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算
3 P( k; I# j; F U: O8 J7 K 7) 全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算
未封闭的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算
8) 有伸缩缝的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积
与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积
9) 属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算
10) 突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无拄雨蓬等，骑楼过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积
: o2 @6 c9 s* b9 A6 ?6 T 11) 以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基础
; M* V- r u8 n( L7 @ 5. 套内建筑面积的计算 1 V7 {' Y( f$ X- Z. 】! t6 b 房屋为了满足各种需求和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算
套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成
! Y& 【4 H6 v. j 1) 套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积
2) 套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占的面积
其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积
套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积
! d' Q6 l& @7 a5 o/ 】. N) o# e( Z, R 3) 套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算
其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积
) }6 ~9 N# |) 【+ c" @ ! o- ~ ~2 o' j7 G q: @/ d; E 6. 公有建筑面积的计算和分摊 8 N0 Q! C d7 X4 @" K! G$ X 一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的部分
最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部分面积应由各户进行分摊
公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊
1) 共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积
独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积
将这几部分面积和计起来即为共有面积总和
) n: 【9 c5 Y2 c+ B 2) 共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积
3) 各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊： 第1步：计算分摊系数$ I# B3 G( c1 N; P6 p! n& Q 分摊系数＝需要分摊的公用面积之和／各套内建筑面积之和＝（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）／各户套内建筑面积之和
第2步：各套房的公用分摊面积＝分摊系数×各套内建筑面积
7. 使用率 ' X0 `" K/ e5 V7 e4 j- i. u 房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积的比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间
3 \$ h8 q! U6 m* y 怎样计算房屋的使用率 8 h3 g# _9 G% _- z& h# T8 k: ?) ` 房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要指标
比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”
它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法
, y8 R9 ^. C9 U, M* U- s$ j- f 从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层房屋略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多
而多层房屋基本不存在上述问题，即便有些多层房屋有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高
/ L2 c+ O( ^6 X) J/ v5 【- U 此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等
; N/ `1 V7 g$ d- r( I % }6 i0 ^6 Z* n6 k- g5 A# g: r 8. 建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比
附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外
2 k: X! j9 v" S' F0 X 9. 建筑密度 居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度
. }4 I! P: }( ?0 p 10. 绿地率6 K7 `/ I/ P0 t; |% X; p 居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率
绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地
; {1 D& N! ~# 】( p0 W) C 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比
对购房者而言，绿化率高为好
( B' w8 j) V0 y' }# K5 D 11. 居住面积 # s" |' V4 j: ~' b$ n! o! ~ {* w 房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和
所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面 （即结构面积）
" l4 m9 b7 D+ M/ z1 E/ w+ f 12. 使用面积4 |# c- z5 u* p7 L 房屋的使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和
计算房屋使用面积，在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用
采用使用面积的计算，可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系；计算房屋使用面积，可以比较直观地反应房屋的使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格
计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积
计算房屋租金，都是按使用面积计算
13. 建筑面积! k5 Y. T$ H4 u0 i( m1 Y) M% q 房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层房屋楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和
) Q$ I: x9 W0 _ 不难看出对于一幢房屋楼来说，房屋的建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：房屋的建筑面积＝使用面积＋结构面积
当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成
) d5 V/ a4 d' K5 b j 2 w! 】4 A* P! }$ 】8 M; T 14. 房屋的开间 # x- m" l8 s% X5 V( Q% A 在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离
房屋开间一般为3.0－3.9米，砖混结构房屋开间一般不超过3.3米
规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性
15. 房屋的进深4 X* C8 g7 b9 n% F: S* _ 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度
进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求，不宜过大
目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大
在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足
+ B9 e7 p9 S: t. N7 d; T 16. 层高. l( g! C" S; k; c% R$ \ 房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度
17. 净高 房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离
净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高’
18. 什么是房屋组团 . H2 b2 N4 R! l1 R9 u+ D% X6 G 我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻
这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感
而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构
院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要
& f& Z# |0 R3 Y4 b' V6 C% Z) A% b : y" o! u$ `$ D0 \+ M9 V 19. 什么是花园式房屋 花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅
一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，房屋水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买
+ ~3 k w' D- n' B* b2 x4 w 20. 居住组团 一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地
# y1 M" I( J/ A0 y2 A2 E2 I 21. 跃层和复式、错层有什么区别？ 通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层
一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等
复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下
其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率
这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的
4 k0 K* O* ^; p4 t ~ z 复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分
夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通
而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋的空间是两种不同的类型
跃层和复式的面积汁算：跃层房屋如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和
7 {; S8 p6 a2 d) T 如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照披屋顶使用面积的计算标准： " O) Q* b9 c( T 如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：使用房间的净高度最低处不应低于1.5米（含）：使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1米（含）
满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积
若房间超过2.l米（含）部分不足房间总面积的2倍计入使用面积
( U: a3 L3 h1 u" `1 ~. M+ _ 错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系
优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式房屋丰富的空间感
可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等
还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋，可以减少挖土的土方量
错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力
但错层式房屋不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋
引 22. 现房 & \" s* I V* g! u 是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同
通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋
23. 期房 是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同
期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式
购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目
而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子
: I; r" h3 f3 【6 D% z3 A# E 7 Y" q" m* X0 d/ B3 B 24. 二手房 即旧房
新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”
一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益
4 D" S5 O9 u0 ?$ ~ 25. 尾房 又称扫尾房
它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种
一般情况下，当商品房屋的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房
开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重
26. 公摊面积 1 Y2 G$ _& F) 【 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 2 {' ~% z) Y- R 1) 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2) 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％
27. 公用建筑面积分摊系数 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数
即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和
* o! X/ T( w4 }% _ `" X$ B9 W4 o , k* Q h" l$ f 28. 标准层 9 C; I- a& d+ W0 {) ^" G; z+ n& j 是指平面布置相同的房屋楼层
- Q% ~- E, T8 W/ N3 k- | 29. 平台 0 p" c; _$ a2 J; y 是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由房屋底层地面伸出室外的部 30. 地下室 ( F8 y) x& W5 J 是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者
; I" G8 j, P" }1 M' R 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者
4 H; I C. S3 p k: O7 q) O+ 【% t, i& q- M 31. 玄关 是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段
居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余
玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方
平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所
" b* _+ m% c1 Y r 32. 隔断 ! X5 g! 【& h3 d7 F) Q+ i7 d7 F 是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面
$ I- O H) p) i8 p 2 `8 w$ `* r8 】5 p% ~ 2 F9 H2 U$ K* e6 P9 D! g V: M+ c ! Y7 g+ T, |' c9 g/ k$ y f 第二章 专业知识 第一节 物业管理 3 X% b" 】% I3 _5 M 一、 物业管理的概念 物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务
物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、专业化原则进行管理
* h: f6 |8 I4 【- N& G8 R# W1 E7 p" l7 f 二、 物业管理的作用及收费 物业管理是购房者需要重视的因素，应由专门的机构和人员依照合同和契约，对房屋区域的周边环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住房人提供多方面综合性服务，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动
$ z& d7 a" c! ~; k; 【# p$ G) d* ~ 物业合同在这里起着非常重要的作用，它是进行物业管理的根据和标准，签订物业合同时应注意以下几大事项： 1. 购房者应明确所购住房的类型和等级，因为不同类型和等级的物业，有 不同的管理标准和收费标准
2. 购房者对物业收费的标准和种类应了解清楚，基本包括： * \- K; C3 S2 T" y8 i6 e- V' Y 1) 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； / E1 z$ R# F% 【 2) 公共设施、设备日常运行、维修及保养费； 1 d8 N3 G+ x9 v9 g3 Y2 b1 K6 【 3) 绿化管理费； 4) 清洁卫生费； , R' \' Y# L* s8 \ 5) 保安费； 3 q; n" K; l4 }8 M W1 t 6) 办公费； 7) 物业管理单位固定资产折旧费； . n/ G5 V' O3 ?8 X( t% S 8) 法定税费
3. 管理内容包括：1）房屋的使用、维修、养护；2）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；3）清洁卫生；4）车辆行驶及停泊；5）治安管理；6）房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项
: 】& |# I3 K( A+ 【4 d, p 三、 物业服务的内容3 f- z+ a) |2 r7 】! x/ | 我国推行物业管理的目的是为了实现物业的价值和发挥物业的最大使用功能，以保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一
物业管理行业属于第三产业中的服务行业，具体服务内容和范围广泛，包括各类建筑
如高层与多层住宅区、综合办公楼、商业楼宇、工业厂房、仓库、停车场等
尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但物业管理的基本内容是一样的
社会化、专业化、市场化的物业管理实质是一种综合的经营型管理服务，融管理、经营、服务于一体，三者相互联系、相互促进
物业管理涉及的服务领域相当广泛，其基本内容按服务的性质和提供的服务方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类
8 A& {6 G8 x: ^- ?! |# Z . ~8 N0 h5 z7 ^ （一）常规性的公共服务
这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务
主要包括以下8项： 1) 房屋建筑主体的管理； 2) 房屋设备、设施的管理；# V3 a# C8 {# q 3) 环境卫生的管理；6 V: w+ U) 】! |( }4 X% J: I 4) 绿化管理； 5) 保安管理； 6) 消防管理； 7) 车辆道路管理；4 a P3 Q, p, D! G( `; O, \ 8) 公众代办性质的服务
（二）针对性的专项服务
这是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作
专项服务的内容主要有以下几大类：（1）日常生活类；（2）商业服务类；（3）文化、教育、卫生、体育类；（4）金融服务类；（5）经纪代理中介服务
如物业管理企业在做好公共服务的同时，在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务
: 】3 E+ X0 r& u+ ^3 a1 s: s" a( ? （三）委托性的特约服务
特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务
如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为住用人代购生活物品等
: `5 b) a/ S" V7 w 上述三类服务工作是物业管理的基本内容
物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的
同时，根据自身能力和住用人的需求，确定第二、第三类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度
4 Y/ a$ U4 q2 W0 u* P1 O5 B; ? 4 z# h' d+ 】 d- { 四、物业名词解释5 A6 U; n1 B' O. N( T' K% f0 n 1. 公共维修基金- n- F+ h: v9 e' h: _; } 公共维修基金是指楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金 2. 安全保安系统0 o- s: Y# V( 】0 G# r5 u- ^4 {! p& R 实现小区周界的监控和红外线报警防范，火灾与煤气报警，紧急呼救报警，电话线被切断与防破坏报警
3. 通讯系统4 C& Y6 x$ I, W' S* f 实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络（Internet）插口，可接收有线电视网节目
) A8 】" E N# h1 Q( Q 4. 信息服务系统 实现三表远程计量，计算机网络功能及一些物业管理功能
) `# W" K* t) }& N3 M2 】( V9 r' U. 【 5. 环境控制系统4 _. ?4 f% d# e! K, R# R+ V 实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版 第二节 建筑学基础知识 一、建筑物的用途分类及特点 民用建筑的构造组成 建筑物一般是由：基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶和门窗等六大部分组成
$ h: i& f$ v: G 民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋
按其用途不同，有以下两类： （1）居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所
（2）公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等
; W& M) b2 T& P! x! l3 r4 h% h 工业建筑：供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称
通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房
包括车间、变电站、锅炉房、仓库等
+ p( e- N1 d' `$ S$ b 二、按建筑结构的材料分类' Z( x1 s- M6 S6 v 砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成
其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作
这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋
砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋 混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构
这种结构多用于层数不多（六* d$ i6 T3 K% V% O 层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形 式
/ z: a) Y! a5 q% o Z 钢混结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作
梁、" L) K' T. f( b3 Z, _/ 】. U 楼板柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构
墙只起围护作用，用砖砌筑
此结构用于高层或大跨度房屋建筑中
钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成
此结构多用于大型工业建筑
& R5 r2 Y7 f U2 ^3 R7 ^! t# E ! E! w q' C3 】 三、按建筑结构承重方式分类 1、承重墙结构' 【 P5 a% _1 D& z' M 它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承4 Z8 `# 【5 b; n; x8 \ 重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上
因此，屋% 【$ J4 X+ T5 l$ M4 \: V4 u/ y1 S 盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部 荷载由墙、基础传到地基上
2、 框架结构* N- ?3 D: n4 e4 U8 p 主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构 中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而 构成了一个整体刚架（或称框架）
一般多层工业厂房或大型高层民( l( F- ~7 p$ D$ c% @8 {. Z: N 用建筑多属于框架结构
3、 排架结构7 d, |7 A1 f A6 R3 K 主要承重体系由屋架和柱组成
屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接5 H7 H( V! k9 ^, I# R( {# B 或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内
一般单层工业厂房大多采& d$ ?0 q4 G" e 用此法
4、 其他& z! r: q0 l% G Q# D 由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以 抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结7 i+ p, `3 w, ?1 B5 y* | _8 }$ t 构体系、桶式结构体系
A- u q C) F( L9 g2 c" q 四、 建筑高度分类% w0 【5 A* O3 U2 Z M" @ 建筑物可根据其楼层数量分为以下几类 1、低层：2层及2层以下0 T$ O! @0 I! }3 H" J& F6 _ 2、多层：2层以上，8层以下+ V1 ^$ b/ i9 【0 K* Q) n 3、中高层：8层以上，16层以下- {" z* p' {) x- ?# f+ D 4、高层：16层以上，24层以下 5、超高层：24层以上 # j+ y! O# h' _' n6 ^2 B 五、 按结构平面布置情况分类- k5 u- i- _$ g: K0 h7 k* I6 w 1. 框架结构 2. 全剪力墙结构3 L+ e- k( @5 i) y% F; H3 W- T 3. 框架--剪力墙结构 4. 框--筒结构0 J. ~$ _/ C. J6 L* K" s 5. 筒体结构 6. 框支结构 7. 无梁楼盖结构 六、 房屋面积计算: w& J9 B' k* {& f3 L （一）房屋面积的分类：. X9 f5 @9 u6 】! |4 Y, t1 m 1、实用面积（净面积）：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积
5 z/ \, S( k7 X8 q( L8 z9 d 2、建筑面积（套内面积、轴线面积）：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等
" L0 o$ n" U1 w: a+ r% `- a 3、公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积
, E0 t" M& D' {, Z& K, J$ C4 v% V4 E （二）计算建筑面积的范围： 1、单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积2 i. O! X' V V! g 计算
单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积
高低联) y3 \( t' ^6 】! G 跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线
2、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物 勒脚以上外墙外围的水平面积计算
3、建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积计算
4、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑 物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙外围水平面积2 k) ^/ ?" R, z& L. 】 计算
人防通道端头出口部分楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面9 \4 u- i3 ^: y. E/ U7 C 积计算
5、用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积 计算建筑面积
6、坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水, Z! n" 【/ I S' Y 平面积计算建筑面积
. n" N) h, E3 e( K/ X 7、建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，3 D% i7 q$ z$ A; s2 d 门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积
+ v( p$ q9 `+ R 8、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计 算建筑面积
/ g* a7 F3 R, D! _ 9、建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建 筑面积
技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓8 ~7 T- v/ 】+ L9 k1 T3 Y% v 库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积
10、有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖" f, }; q# ^: L& \. P 的水平投影面积的一半计算建筑面积
11、有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排 柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑 面积
12、突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积
! N+ b% H a5 `. ~ 13、封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积
挑阳台按其水 平投影面积的一般计算建筑面积
凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台: H4 m0 I+ j: ?7 Y% W 栏板）的一半计算建筑面积
14、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积；无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积
, M9 o" Y V7 _3 ^, I7 ? 15、两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑2 x2 J5 H' X( P' \2 I' E 面积；没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积
- e* |$ \" ^- j$ v( w% _ 16、建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积8 I$ G+ h& g. _! _& u" ^3 R5 o8 \' w( 【 计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投8 E- h9 T/ v( ~8 t/ ^ 影面积的一半计算建筑面积
17、各种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层计算建筑4 \! I7 ^& N7 W0 u! @* J, `! R; n 面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内
7 Z4 x) i6 D' R6 T7 z9 I （三）不计算建筑面积的范围1 `! k7 d" Y! u 1、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等
. S! y* G% R3 s+ I! D% } 2、检修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯
; F; h2 d2 _7 X/ k 3、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的设备层
4、深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的
5、没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑/ S' X: P1 U+ F; k1 \" h 台
6、单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间
' Y, \4 B( 【* s- Y* X9 e% } 7、地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口
8、宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、水塔、储水池、储仓等
9、建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台
七、建筑识图的一般知识$ k0 H- L4 z' v+ h9 r+ k 施工图的内容和用途 施工图主要包括图纸目录、设计总说明、建筑施工图、结构施工图、设备施工图
图纸目录包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，设计总说明包括设计依据如设计规模、建筑面积等，设计标准，施工要求等
( 【' X: I8 K, _; t$ x 施工中常用的符号! Z4 d% C! 【9 Y4 }4 y! Q8 H 施工中常用的符号包括： （一）、定位轴线 定位轴线采用细点划线表示
通常是一个圆圈里面一个阿拉伯数字或英文字母表示
在平面图上从左到右依次采用阿拉伯数字，自下到上顺次采用英文字母编写
需要注意的是字母I、O及Z不得作轴线编号
定位轴线在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线划出，并进行编号
' Q7 Z& {8 i) A, ~ （二）、标高2 @/ n; z1 A- {( `4 t/ w 其他标高以此为基准
在总平面图、平面图、里面图和剖面图上，经常用标高来表示某一部位的高度
销售人员必须会计算楼层高度
7 r& K0 n+ b4 y" `8 p* N. h& W 我国把青岛黄海的平均海平面作为绝对标高，及零标高，通常情况下，销售人员计算标高都是采用相对标高的方式
即将首层室内主要地面标高定为相对标高的零点
$ 】; o) M* x4 ?. I 八、 阅读图纸的一般方法/ @6 k. w; s2 d0 s) q2 】9 w 一套图纸一般有几十张，几百张构成，阅读图纸要从大的方面先着手，在依次从大到小，从粗到细一次查看，平面图、里面图、剖面图一次9 e% j- \3 W: \8 a 一些常用术语的含义7 G) y9 n* G9 m8 a& d0 |6 d A、开间：指一间房屋两条横向轴线间的距离
B、进深：指一间房屋两条纵向轴线间的距离
C、层高：楼房本层地面到相应上一层地面垂直方向的尺寸
+ }9 ?3 e0 m" K8 t3 p: Z$ J0 a D、地坪：多指室外自然地面
E、红线：规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红笔划在图纸上3 e: A3 ^' W& l- `" I; G 产生法律效力
- K9 M$ L |4 G6 M. Q7 \ G# i0 H 九、建筑总平面图的阅读2 I1 B6 O7 {2 U; P+ W+ ` 基本内容：, i& F+ t7 ^% T- O- } 1. 新建的建筑物的名称、层数、室内外地面的标高、新建房屋的朝向等
' {2 C9 s$ K6 F: D% K 2. 新建房屋的位置
3. 新建的道路、绿化场地、管线的布置
/ v* r) i9 K! S 4. 原有房屋的名称、层数以及与新建房屋的关系，原有道路、绿化及管线情况
6 @! U( G, E/ M7 Q 5. 将来拟建的建筑物、道路及绿化等
6. 规划红线的位置
- p: V& r' D! g P 7. 指北针、风玫瑰图等
# o+ C$ z2 r/ k/ ` D' a; \+ R 8. 周围的地形、地貌等
! t& R3 f* w+ 】6 @ 9. 熟悉总平面图中常用图例（另备） : J( `4 A0 H# 【( J# 】. } 阅读平面图的方法步骤： 1. 先看图样的比例、图例以及文字说明 2. 了解新建房屋的基本情况、用地范围、地形地貌以及周围的环境等
3. 风玫瑰图与指北针识读
1 D" {! g" c P }; 】4 T2 T 6 X2 J, b( y- t! M$ h, h 十、 建筑平面图及识读8 w7 C/ Q4 d8 H9 O 对于一幢房屋有以下几种平面图: j0 i4 Q( {; ^: B4 B5 I 1. 底层平面图（又称首层平面图）( i, F7 ?* u1 b% j' k 表示第一层各房间的布置、建筑入口、门厅以及楼梯的布置等情2 B/ _. ?4 M- P9 R 况
5 x7 m5 【. n7 d( C. u1 e4 t 2. 标准层平面图 表示房屋中间几层的布置情况- Y$ q& B. \7 S% C- { 3. 顶层平面图 表示房屋最高层的平面布置图
有的房屋顶层平面图与标准层平面图相同，在这种情况下，顶层平面图可以省略
6 Q K- I U9 y G 4. 屋顶平面图1 e1 T8 Y$ \+ u$ g* q 注：平面图的阅读以事例形式讲述
) f3 I: @5 【. D + C' l* P" s/ X0 A$ ~# s * 】5 T: I/ L/ L6 h( Q 十一、立面图及识读 建筑立面图的内容包括： 1. 表明建筑物的立面形式和外貌，外墙面装饰做法和风格
) d% B% }0 q7 H6 W; E 2. 表示室外台阶、花池、勒脚、窗台、雨蓬、阳台、屋顶以及雨水管等位置、立面形状及材料做法
8 ^5 ?2 A4 \9 M; W 3. 反映立面上门窗的布置、外形及开启方向 4. 用标高及竖向尺寸表示建筑物的总高以及各部位的高度& H9 f$ O$ B+ i 注：立面图的识读用图例讲解
& S7 r% `9 ^3 T$ H4 `9 i' q8 Y 对于销售人员只要求总平面图、建筑平面图、立面图的阅读，而建筑剖面图、结构详图不做要求
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