央企信托-323号扬州邗江非标政信

摘要： 🍉一年期扬州邗江：6%下周二封账🌺极少融资！稀缺江苏1年期非标政信！🌺扬州最强区！区域负债率仅8.57%🔥扬州，中国最佳地级市第24名！🔥2022年GDP 7104...

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🍉一年期扬州邗江：6%下周二封账🌺极少融资！稀缺江苏1年期非标政信！
🌺扬州最强区！区域负债率仅8.57%
🔥扬州，中国最佳地级市第24名！
🔥2022年GDP 7104.98亿元！
💎扬州HJ区，22年GDP1246.65亿！
💎当地第二、第三大平台双担保！
💯【央企信托-323号扬州邗江非标政信】
【规模】5亿、1年、半年付息
【收益】100万-500万-2000万：5.8%-6%-6.2%

🌺【项目亮点】
1⃣融资方：
实控人为HJ区国资，注册资本7.3亿。业务稳健，还款实力极强！
2⃣担保方1：
实控人为HJ区国资，注册资本63.86亿，
总资产275.3亿，当地第二大平台。主体评级AA，公司是HJ区最主要的基础设施建设主体，具备极强的区域垄断性！担保实力极强！
3⃣担保方2：
实控人为HJ区政府，注册资本95.1亿，总资产162.6亿，当地第三大平台。主体评级AA。公司是区重要的基础设施建设和国有资产运营主体，担保能力极强！
🌺【区位优势】
扬州市为江苏省地级市，中国大陆最佳地级市第24名。2022年扬州市GDP为7104.98亿，一般预算收入325.49亿。HJ区为扬州核心主城区，是扬州市的政治、经济、文化、教育中心，扬州市政府、扬州大学、瘦西湖等均坐落于此。22年HJ区GDP总量达到1246.65亿，一般预算收入45.49亿，负债率仅8.57%！

信托定融政信知识：

    而恶性价格竞争的形成主要与过剩的行业施工能力、投资回报率提高、公路建设市场交易准入、行业保护、地方保护等有关

     　　目前从事公路施工的企业普遍存在高收入低效益的现象

    所谓公路施工企业高收入低效益现象是指，公路施工企业在一定时期内签订的公路工程施工合同数额较大，实现的主营业务收入较多且增长速度较快，但获取的利润则比较少

    以龙建路桥、浦东路桥、四川路桥、国际中铁二局等5家上市公司2005年的财务数据为例进行分析，高收入表现为路桥施工方面实现总收入145.84亿元人民币，同比增长1140，除中铁二局增幅较大，浦东路桥出现负增长外，其他三家公司的年增幅均在7-7.8之间，表明建设市场在一定程度上处于扩大状态，而且企业承揽和履行合同的能力都比较强；低效益则表现为：平均利润率仅为0.41，低于同期国内商业银行短期存款利率（年利率0.72），表明企业获利能力低且利润未随施工收入的增加实现同步增长

    产生高收入低效益现象的原因主要有三个：一是工程中标数量增加但单项工程中标价格在降低，即存在恶性价格竞争；二是工程成本的增幅超过了收入的增长；三是二者兼而有之

    限于篇幅，本文主要对恶性价格竞争进行成因分析

     　　随着市场经济的发展，国家把施工企业全部投放到建设市场中，意在贯彻“国家调控市场，市场引导企业，企业优胜劣汰”原则，创建充满生机和活力的竞争局面

    但是，国有企业在内、外双重压力下，不是想办法积极地应对，而是拿起了最原始的价格武器展开了残酷竞争

    究其成因，主要是以下六个方面： 　　一、历史原因造成的庞大施工群体、过剩施工能力为价格竞争创造了基础 　　在计划经济时期，建设部、交通部、铁道部、水电部等部委各自拥有体制内庞大的施工队伍，而各省、自治区、直辖市以及各地、市、县也拥有数量惊人的施工企业

    由于建筑行业政策壁垒（资质管理）的存在，行业内企业基本上处于只进不出的状态，施工队伍急速膨胀

    以2005年交通部核准的公路工程施工企业为例，总承包特级企业就有22家，总承包一级企业则达到451家，比2003年分别增加4.76和3920.按最低资产标准推算，公路施工总承包特级和一级资质企业的年施工能力在1760～2816亿元人民币

    就高速公路建设市场而言，2010年前的年均建设投资约1400～150亿元人民币，而2010年以后的年均投资大约在1000亿人民币，施工能力过剩的局面已形成

    在技术创新潜力不大的公路施工行业（不包括技术含量特别高的桥梁与隧道），各企业为了生存只能展开价格上的竞争

    “施工企业承接工程业务的根本目的是赢得利润

    正常情况下不会低于成本价投标但工程的最终利润由招标时预计的利润，与工程实施过程中，承包商和业主交互影响产生的调整利润两部分组成

    后者包括合法的变更、索赔利润和非法的‘寻租’利润

    但在未成熟的建筑市场，后者不容忽视，当获得变更、索赔和‘寻租’利润的概率较大时，一些施工企业会选择低于成本价投标

    以期待‘低价进，高价出’的最终结果

    ” 　　二、项目业主逐渐提高投资回报率是各企业开展价格竞争的一项重要原因 　　2004年7月25日国务院《关于投资体制改革的决定》（以下简称“决定”）出台前，各级公路项目业主对建设资金筹集实行的是“国家投资、地方筹资、社会融资、利用外资”和“贷款修路、收费还贷、滚动发展”的机制

    随着决定的出台，国家投资占整个公路（尤其是高速公路）建设投资的比重在逐渐下降（甚至完全退出）

    民问资本和国内外联合资本等投资主体的进入，以及大量向金融机构借款、发行公司债券、联营合作等筹资方式的变化，使得投资主体实现多元化，资本结构实现合理化

    项目业主因投资主体、融资渠道的变化，对建设项目投资回报率的要求必然提高，而低价招标是降低工程建设成本、提高投资回报率最直接有效的办法

    “近年来，我国建筑市场没有脱离低价和微利的竞争境况，不少工程根本不执行国家预算定额，而是按建筑面积包干的办法

    其承包价格与国家定额计算的价格有相当的出入，有的甚至下浮幅度超过了20，严重违反国家的有关规定

    ”可见，项目业主有低价招标的要求和想法

    而施工企业为了顺应形势而展开价格竞争，结果自然是工程越做越多，利润却一降再降

     　　三、公路建设市场交易准入制与资质等级标准为企业间价格竞争提供了条件 　　公路建设市场一直实行交易准人制度

    2002年，交通部规定进入交易场所的施工企业应按照2001年建设部颁发的《建筑业企业资质等级标准》（以下简称“新标准”）中规定的承包工程范围承包工程

    新标准将公路工程施工企业划分为施工总承包、专业承包、劳务分包三个序列，其中总承包特级企业和一级企业均可承担高速公路及其桥梁、隧道工程的施工

    企业为通过施工总承包特级或一级资质的审核，就必须在财务能力、经营业绩、人员资质、机械设备等四个方面满足新标准的具体要求

    以施工总承包特级资质为例，在经营业绩方面有两条硬性规定，即“企业近3年年平均公路工程结算收入15亿元以上”和“企业近10年累计修建一级以上公路路基100公里以上，累计修建高级路面400万平方米以上，累计修建单座桥长≥500米或单跨跨度≥100米的公路特大桥6座以上，完成过单项合同额1亿元以上的公路工程3个以上”

    恰恰也就是这两条规定，迫使企业为了通过资质审核不惜采取低价竞标的办法来承揽工程

    新标准意在贯彻优胜劣汰原则的制度，却同时为企业间的无序价格竞争提供了“制度条件”

     　　四、行业保护进一步加剧公路建设市场的价格竞争 　　公路建设市场较早准许其他领域的施工企业进入，但是公路施工企业进入其它建设市场的难度却很大

    譬如，铁路建设市场早先是不对公路等施工企业开放的，出于降低建设成本等方面的需要，建设部、铁道部联合颁布了一个开放铁路建设市场的通知，其中包括具有公路施工特级资质的企业从2004年12月31日起，可以按铁路同级资质参与和承担铁路土建工程投标、施工，而实际情况远比制订政策复杂得多

    我们对比分析2005年路桥行业上市公司年报时发现中铁二局全年主营业务收入中，非铁路工程施工收入达5744亿元（含公路施工收入），占总收入的67.92；而龙建路桥、四川路桥、路桥国际三家具有公路施工总承包特级资质的企业财务报告中，却未见铁路工程施工收入（因收集数据难度较大，文中仅指路桥行业上市公司2005年财务报告数据

    从一些新收集的数据来看，部分公路施工企业已经从事铁路施工任务

    譬如，2006年10月份成立的中国交通建设股份有限公司就承建了武合铁路项目）

    究其原因，我们认为：一则可能三家公司顾虑太多而未参与投标；二则可能行业保护主义致使其未能中标

    行业保护使得公路施工企业施工领域单一、经营风险很大，相反其它市场的企业却大量涌人本已呈现饱和状态的公路建设市场，僧多粥少的局面进一步加剧价格的恶性竞争

     　　五、地方保护是产生恶性价格竞争的重要源头 　　在我国，地方保护主义盛行早已不是什么新闻

    由此造成的，诸如招投标暗箱操作、建设成本超支、工程质量隐患、行贿受贿等问题也屡见不鲜

    以5家上市公司为例，年报显示龙建路桥、四川路桥、浦东路桥三家地方企业在本省（市）取得主营业务收入竟超过其总额的50％

     　　六、各种障碍使企业难以实现行业退出，价格竞争陷入恶性循环 　　较高资质等级的公路施工企业一般具有经营地域较小、业务范围较窄、资产规模较大、施工能力较强、职工人数较多、人员素质较低等特点

    历史原因造成行业低障碍准入的同时也导致高资质等级企业很难从行业中退出，主要存在三个方面的原因：首先，建筑业在国民经济中属于支柱产业，具有较强的经济带动效应，某地区一旦有企业退出，原已形成的产业链将受到一定的损害（如劳动力市场就业），地方政府存在干预的可能，退出的政治障碍大；其次，企业已经形成了一定的资产规模和年施工能力以及大批专用设备，退出将导致设备和施工周转材料的大量闲置，因此退出的经济障碍大；最后，企业职工人数多且素质偏低，大量人员下岗、待岗或转岗在不同程度上会产生社会不稳定因素，给企业带来较大的社会压力，造成退出的社会障碍大

    从目前的情况来看，庞大的施工群体、过剩的施工能力、提高的项目投资回报率、建设市场的交易准入制度、企业资质等级的管理、行业与地方的双重保护等都是造成恶性价格竞争的重要原因

    而政治、经济、社会等障碍，导致企业难以实现行业退出

    公路建设市场价格大战愈演愈烈，各企业自身实力越打越弱，却陷入不得不打的恶性循环，形成“硬撑是唯一出路”的局面

    因此，我们不难理解“只讲合同收入，不讲经济效益”的奇怪现象，这种情况在地方国有公路施工企业中表现尤为明显

    合同收入，不讲经济效益“的奇怪现象，这种情况在地方国有公路施工企业中表现尤为明显

    形成“硬撑是唯一出路”的局面

    因此，我们不难理解“只讲合同收入，不讲经济效益”的奇怪现象，这种情况在地方国有公路施工企业中表现尤为明显

     欧美各国就开始流行水景住宅，傍水而居、亲近自然成为人们追求的一种生活模式

    国内的水景住宅设计最早受新加坡等地的影响，在祖国大陆首先由广州开风气之先，然后蔓延到深圳、上海、北京等地

    2002年初，“水景风”又陆续刮到内陆省份

     　　房地产界开始流行“水景风”，楼盘的自然或人造水景、湖海成为主要卖点

    调查显示，有70%的消费者认为水景是好住宅必备的条件，在水景和朝向不能兼顾的情况下，有48%的人放弃朝向选择水景，水景也给房地产商带来了丰厚的利润，调查显示，一般同一地块的水景住宅的价格要比普通住宅高出10%——15%，也正因如此，业界一直有“水能淌金”的说法

     　　水景住宅之所以不会像“围合风”、“欧陆风”那样稍纵即逝，顾云昌认为，其根本原因是：健康住宅是房地产项目的一种终极形式

    他介绍说，国际上的豪宅无不择水而建，中国自古也有择水而居的传统，此外，水景还迎和了人们亲近自然和对健康的追求，水景的生态效益和给人心灵带来的共鸣与愉悦也是不言而喻的

     　　水景楼盘三重境界 　　我国的水景住宅大致走过了三个阶段

     　　流行之初，主要是一些水景点缀型楼盘，这类楼盘中的水，实则是一个微型景观，设计者出于楼盘的整体环境设计，为丰富楼盘的内涵，从心理上满足业主，在小区有限的占地面积中画龙点睛般做些小景，或荷花状喷泉，或层叠形小瀑布，或浅至脚背的水溪等，与真正的水景楼盘有着本质区别

     　　水景住宅第二个发展阶段的产品多为人造水景楼盘，此类楼盘应有一定小区规模，在建筑覆盖率相对较低的情况下，一从楼盘卖点考虑，二从小区环境着手，三从提升楼盘整体形象考虑，做些或小河或小湖或人造滩涂等景观，在都市中远离自然河道、江湖的前提下营建亲水楼盘，从而形成楼市中独特的景观

    此类住宅在国内许多城市已经或正在流行

     　　水景住宅的第三个发展阶段，出现了许多完全借用城市河、湖自然景色的楼盘

    开彦介绍说，对于城市来说，主要是指开发利用已有江河湖川两岸得天独厚自然资源的楼盘

    即使是此类楼盘，也有亲水、临水之分，临水楼盘是指在小区附近有天然水系，业主走出小区不远便可到达水畔，水景即可映入眼帘

    真正意义上的亲水楼盘是指楼盘在紧靠水系的一侧，而且整个小区设计处处以水为主题，业主能方便地与水互相亲近、互相交流，水是小区的一部分，并且已全方位溶入业主的生活

    据介绍，在上海的苏州河畔，目前已有35个水景住宅项目正在开发中

     　　水景住宅发展的三个阶段，其相对应的产品即为水景住宅的三重境界

    第一种产品为最低境界，它只是为造景而造景；第三种产品为最高境界，使得水景成为人们生活的一部分

    而第二种产品的风险则最高，人造景观往往会留有许多斧凿之痕，同时，人造景观的维护费用较高，保持水体的清洁也是一个难以解决的问题

     　　水景设计常见败笔 　　目前住宅水景设计中普遍存在设计与治理缺少同步考虑的问题

    由于专业不同，目前景观或园林的水景设计，一般只考虑景观手法和文化表现，不太多也无责任考虑水质治理问题，因此，设计与治理很少同步考虑

    但由于一般景观水体（如人工湖，人工池塘等）没有按自然水理设计，大多是一个基本封闭的系统，几无自净能力，且其内部结构不合理，加上外来物质的输入，随着时间的推移必将产生富营养化，最终使水体变得混浊不堪，甚至发臭、发黑，严重影响水体美观

     　　防渗处理也是水景设计的软肋之一，相当多的防渗处理设计成硬质如钢筋混凝土等，事实证明，这种设计问题多多，其防渗效果也会有诸多问题，如底板容易断裂和渗漏，且不易发觉的补救，最大的问题还在于破坏了底质系统，使水质受到严重影响

     　　驳岸是目前在水景设计中最大的败笔，金元欢说，它彻底破坏了水岸的生态功能，消灭了亲水性，同时使水质受到严重影响

    驳坎的设计，使得亲水性大打折扣，还有相当多的所谓亲水平台

     　　如今，全国各地水景住宅可谓遍地开花，大有泛滥之势

    尽管不乏成功之作，但东施效颦，跟风追潮式的水景住宅，却日渐增多

    “水景”似乎只为炒作之用，只要与水沾边，稍有水体便可标榜为水景；而没有真正从本质上认识水景，理解和把握水景的审美特征，及其美学价值；也没有真正从优化人居空间和增强生态效应的角度来考虑设计水景

     　　1.水景设计类型 　　目前上海做得较好的水景住宅，其水景设计大致有以下三种类型： 　　（1）自然水景 　　充分利用项目地块周边的自然江、河、湖泊的水景资源，进行规划布局，以使更多的住户能观赏到水景，如黄浦江、苏州河、川杨河、淀浦河、淀山湖等沿线的众多楼盘，甚至有的楼盘为了观赏自然水景而不惜牺牲朝向，如世贸滨江花园，为观赏浦江水景，7幢超高层波浪形一字排开，一律朝西

    规划布局、房型设计、客厅朝向等都围绕着自然水景展开，充分借外部自然江河水景之光，增强住宅的水景效果

     　　（2）人工水景 　　在小区内开挖各类人工水景，将无水之地创造出特定的水景效果

    此类水景住宅可谓是占了上海水景住宅的绝大多数，其创新意识也体现得更充分

    水景规模有大有小，有的以水景为主体，如盛大花园、上海康城、世贸湖滨花园等；有的以水景为点缀，如上海壹街区、金桥爱建园等

     　　（3）自然与人工相结合的水景 　　将周边自然水景引入小区，与小区开挖的人工水体贯通，形成活水，使其更有天然之趣

    这类混合水景如今在上海也已越来越多，成为水景住宅的又一发展趋势

    如云间水庄、西郊庄园、九州大唐花园等

     　　2.水景审美取向 　　从上海各类水景住宅来看，大多是西式水景，也有一些中西合璧式的水景，而具有传统江南园林风格的纯粹的中式水景，却较为少见

    其基本审美取向大致有三种： 　　（1）西式水景 　　这类水景在上海较早出现

    即借鉴西方传统园林的水景处理手法，以规整有序的几何式构图来规划水景形态

    如圆形、矩形、渠形等，并设计出各类喷泉造型，以及瀑布水幕墙

    较为典型的有香榭丽花园、畅园、古北中央花园等

     　　（2）中式水景 　　中式水景即充分借鉴中国古典园林，尤其是江南园林的水景表现手法，以师法自然，以小见大的仿自然形态，形成湖、溪、瀑、潭、泉、涧等水景效果

    给人以更多的“宛若天成”的自然感受

    此类水景目前尚不多，较有典型代表的是三盛颐景园、锦绣江南等

     　　（3）中、西合璧式水景 　　这类水景有的以西式为主，辅以中式，如新华舍、联鑫虹桥苑等；有的以中式为主，再结合西式，如上海领秀、郁庭峰等

    这种中西合璧的水景，在上海正逐渐增多

    或许这更能体现东、西方文化交融的上海“海派风格”的韵味吧

     　　3.水景形态类别 　　以上海各小区的人工水景形态来看，有规则的，也有不规则的； 有开挖较大的，也有开挖较小的；有水底封死的，也有水底不封能渗入地表的；有以人工湖为主的，也有以溪流为主的；有的以喷泉点缀，有的以跌落式瀑布或水幕墙构景

    可谓形式多样各有千秋

    其形态大致有以下两大类： 　　（1）水体形态 　　除了以自然水景的江、河、湖泊等形态分类外，人工水景也有微缩观景式的湖、河、溪、泉、瀑、池、渠等分类

    巧妙构思、综合运用和取舍这些形态，便能构成小区特有的与众不同的水景效果

     　　（2）驳岸形态 　　按其驳岸形态分类则有自然式的不规则的植被驳岸和参差不齐的岩石驳岸，如山涧、溪流、石泉、叠瀑等这一类；也有砌筑得整齐划一，成几何式驳岸的人工水景，如喷泉、水池、水渠、泳池等另一类

    上述两大类各有特色各为不同的环境主题和建筑风格服务

    水景与建筑、与空间、与绿化景观的互相协调，和谐统一，是水景设计的关键

    水体大小、具体形态必须与上述环境构成要素统筹规划、布局

    否则便会破坏环境空间的整体协调之美，给人以互相冲突、不伦不类之感

   ;  　　4.水景运用原则 　　对于开发商而言，水景设计也应成为整个市场营销体系中的重要组成部分

    因此，其设计策划也应立足市场，尽力以最经济、最便于操作的手段来激起最佳的市场效应

    同时，也能因此产生最佳的环境效益，真正让业主受益

    要实现这一点，则必须掌握5项基本的水景运用原则： 　　（1）因地制宜，量力而行 　　小区水景运用，要因地制宜，量力而行，应结合环境主题、自然条件以及市场定位酌情而定，而不可人云亦云，一味模仿

    并应设计、核定好日后的运营、维护、保洁、净化以及投入成本等问题，以免带来后患，弄巧成拙

    这方面已有前车之鉴

    弄不好便会使水体成为小区新的污染源和蚊蝇的滋生地

     　　（2）尺度相宜，和谐统一 　　水景运用应该注意与小区空间环境的相应尺度，并非越大越好，并应协调与植被用地的关系，不应与植被争地

    水体面积一般不宜超过植被面积，应以植被为主

     　　此外，水体形态、大小尺度应与小区建筑、交通组织，彼此协调统一，构成对景关系

     　　（3）视点规划，增强美感 　　水景设计应注意其观赏视点的设置和安排，处理好与建筑、植被、山石、路径、场所等空间关系，全面兼顾不同视角、方位的视觉轴线的景观效果，以及构图的平衡、匀称，空间层次的丰富与和谐等

    同时，还应充分运用水中倒影的构景作用，以扩大景观空间和灵动之感，使景观空间因“水”而“活”

     　　除此，还应避免水体的一览无遗，空旷单调，可利用人工半岛、人工小岛、水生植物以及小桥、廊桥等为隔断，来丰富水面的空间层次，增加景深，形成似透非透、半遮半掩的景观效果，并以此延伸人的视觉空间，产生以小见大的空间感受

     　　（4）体现自然，注重生态 　　水景不仅具有审美价值，同样也具有生态价值

    水体可增加环境空气中的负离子含量，减少夏天的热辐射，调节环境湿度和温度，应通过水景设计来增强环境之生态效应

     　　同时，水景应尽量体现自然本色，以仿自然的水体形态为主，形成飞流叠瀑、迂回溪流、时起时伏、时隐时现的自然景观之效，以增添山林野趣，给人以真切的自然感受，使久居都市的人们也能有份回归自然的体验

     　　（5）注意安全，防患未然 　　水景设计应注意安全，防患于未然，避免老人、小孩的不慎跌落

    观赏点应设置护栏，垂钓处应增加防滑处理，路边水体应有绿化带隔离，水体边缘也应有一定缓坡，且不宜过深，但也不宜过浅，尤其是人工湖

    如湖水深度低于1.5米，则无以形成水体的自净能力和应有的生态效应，……诸如此类，都应在设计时作充分考虑

央企信托-323号扬州邗江非标政信