央企+国企-江苏盐城阜宁非标

摘要： 🌸盐城阜宁；🔥稀缺江苏非标，基建主体双担保🔥土地抵押，第二大平台担保🔥全国百强城市第39名，GDP首超7000亿 👑【央企+国企-江苏盐城阜宁非标】🌟【要素】2000万，...

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🌸盐城阜宁；🔥稀缺江苏非标，基建主体双担保
🔥土地抵押，第二大平台担保
🔥全国百强城市第39名，GDP首超7000亿

👑【央企+国企-江苏盐城阜宁非标】
🌟【要素】2000万，24个月，按年付息
🌟【收益】100万-300万：6.8%-7.0%
【资金用途】用于受让金沙湖开投持有的债务方为阜农投资的应收债权。
💎【融资方】阜农投资，实际控制人为盐城市阜宁县人民政府国有资产监督管理办公室，截至2022年9月末，总资产39.01亿元。
💎【担保方1】阜宁城投，主体评级AA，债项评级AAA，是当地第二大平台，实际控制人为阜宁县人民政府，截至2022年9月末，总资产214.78亿元。
💎【担保方2】金沙湖开投，实际控制人为盐城市阜宁县人民政府，主体评级AA，总资产111.84亿元。
💎【抵押物】抵押物为国有建设用地，位于阜宁县苏州路南、施陈路西，距主城区较近，距离阜宁县人民政府驻地直线距离3.6公里，教育资源配套齐全，抵押物价值为35,245.55万元，含息抵押率73.35%。
【区域】盐城市，江苏省地级市，是江苏省面积最大的地级市，2022年全国百强城市第39名，长江三角洲中心区 27 城之一，同时拥有空港、海港两个一类开放口岸。2022年，全市实现GDP 7080亿元，一般公共预算收入453.3亿元，同比增长4.6%，增速位列江苏省第一！

央企+国企-江苏盐城阜宁非标

信托定融政信知识：

    简单说，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复文件由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求以及现在对小户型比例限制要求等，这些指标都在这个批复文件里体现出来

     　一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证之后，才能领取土地使用权证

    因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及使用年限

     以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证

     　  2、立项、环境评估、 　　项目立项主要考察的是项目的投资额及可行性

    目前全国各地由于市场经济的深度不同，所以在这方面的管理上也不尽相同

    有些地方基本上不太管，有些地方则管得非常严

    立项到底需要什么材料也没有明确的规定

    立项与其他程序的先后关系也是不确定的

    譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项

    这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑

    但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文

    立不了项根本做不了环评

    目前为止，很多公司都是建设项目上马后，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办下来

        3、总平面图审查 　 这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审查小区的建筑物是怎么排布的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，这些东西都是与设计院对接

     总平面图审查在整个开发报建过程中最具技术含量，它直接关系到下一步的施工、销售、验收等等，这个过程一般最少需要2到3个月，往往要和规划部门反复修改，来回修改才能通过

     　　4、管线综合审查、排水许可证 　　管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上

    给排水就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容则很多，如有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等

    上述这三项线路从科学上考虑应从地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入各家各户

     　　管线的接入或引出往往受外部环境的影响较大

    比如高压电线的接入口，一开始谈好了，从某某变电站接，可等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接

    一般选择对口的施工承包单位时应着重考查施工单位与这些部门的社会关系

     　   5、单体审查、建筑工程规划许可证 　　规划部门对单体设计的审查也是非常严格的，但相对于总平面规划审查还是比较容易通过一点

     　  单体设计就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案

    关键就是落实各空间的大小尺寸

    这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位

    目前来说，我国各大城市在车位问题上管得都是非常严格的，一般要求每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位

    大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异

    车位不够，基本上都别想通过单体审查

     　　审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证

     　　6、消防和人防专项审查 　  目前基本没有哪个小区的消防和人防设计是100%达标的，也没有哪个小区的消防和人防设备是100%合格

    消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单

    至于人防报建同理

     先从消防说起

    消防部门是武警官兵，不是政府机构，我国的消防审查在很多时候都是非常官僚的

    另外开发商要完全满足消防规范的话，投入实在太大了

    另外消费者也没这种意识

    因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，对业主进进出出来讲，是非常不方便的

    一般来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足

    在这个方面，审查也是越来越严

    一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建

    为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕，往往由他们出面才能把事情办成

    但是涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚

     　　人防部门属于政府部门，不是军队编制

    用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证

    这部分停车位只有使用权

    关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大

    所有人防用途的东西，产权都是国家所有

    国家为了鼓励大家搞人防工程，允许你暂时使用，但是它的产权不可能归属于全体业主

         7、节能审查、施工图审查 　  在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做出节能计算书，就可以开始这两项审查了

     我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高

    这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、在节能方面肯定是不达标的

     　  8、淤泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 这几项工作基本都是对应的施工单位负责办理

     　　 9、质量监督、安全监督 　　质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构

    拿施工许可证之前，必须去这两个站办理审批手续

    这几项工作基本都是对应的施工单位负责办理

     　　10、施工招投标、监理报建 　　施工招投标一般是由建设局指定一家招投标公司办理，监理报建是在完成监理免招标或招标手续之后进行，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核，发监理审查意见

    通过了就是下一步，施工许可证

     　  11、施工许可证 施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总，缺一不可

    一般由施工单位负责整理各项资料汇总办理

    　 12、放线、验线 　  图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，要测量，定坐标

    这就叫放线

    放线是规划部门下属的测绘院放，正式放线的前提是领取了施工许可证

    放线后，测绘院会发出一份放线册

     　　放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线

    这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册

     　　这个验线工作直接关系到日后的竣工验收

     　　 　　13、预售许可证 预售现在的管理已经比较严格了

    预售许可都要求在网上办理，全程公示

     　　预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶

     　　现在办预售许可，都要做价格公示

    交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”

    这方面政策总在调整

     在预售许可方面还有就是预测绘

    房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积

    这个叫预测绘

    在竣工之后，到实地测量，就是实测了

     14、规划、消防、人防、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼 　　规划验收主要是验收各项规划指标是否超标

    在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了

    这项验收的前提是做验线，然后对照验线册来审查

     　　消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位负责搞定

     　　质量验收就是竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起出验收报告然后交给质监站备案

     质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也办完了，就是最终的到建设局去办竣工验收备案

     竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件

    没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼

     　　最后就是产权证办理，先做大确权，办理初始权属登记，然后再分户发证

     那么发包方就可以在市场上筛选出合适的承包方，但是需要遵守相关法律规定

     一、工程发包法规 　　《中华人民共和国建筑法》 　　第十九条　建筑工程依法实行招标发包，对不适于招标发包的可以直接发包

     　　第二十条　建筑工程实行公开招标的，发包单位应当依照法定程序和方式，发布招标公告，提供载有招标工程的主要技术要求、主要的合同条款、评标的标准和方法以及开标、评标、定标的程序等内容的招标文件

     　　开标应当在招标文件规定的时间、地点公开进行

    开标后应当按照招标文件规定的评标标准和程序对标书进行评价、比较，在具备相应资质条件的投标者中，择优选定中标者

     　　第二十一条　建筑工程招标的开标、评标、定标由建设单位依法组织实施，并接受有关行政主管部门的监督

     　　第二十二条　建筑工程实行招标发包的，发包单位应当将建筑工程发包给依法中标的承包单位

    建筑工程实行直接发包的，发包单位应当将建筑工程发包给具有相应资质条件的承包单位

     　　第二十三条　政府及其所属部门不得滥用行政权力，限定发包单位将招标发包的建筑工程发包给指定的承包单位

     　　第二十四条　提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包

     　　建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位；但是，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位

     　　第二十五条　按照合同约定，建筑材料、建筑构配件和设备由工程承包单位采购的，发包单位不得指定承包单位购入用于工程的建筑材料、建筑构配件和设备或者指定生产厂、供应商

     二、严格对承包方的安全资质和条件进行审查是怎样的 　　根据上级文件要求，承包单位的安全资质审查由各单位安监部门进行，对不符合安全资质的承包单位，安监部门有否决的权力

    但在实际操作中，因为安监部门一般不参与招标和选用承包单位，因而使安监部门对中标单位的安全资质审查成为一种形式

    因此，对承包单位的安全资质审查必须落实“谁招用谁负责”，安监部门应起到监察、督促的作用

    安全资质审查应坚持高标准，按严格审批程序进行，对承包单位除要求其提供各种书面资料外，必要时还要对承包单位人员的技术素质、施工器具等进行综合鉴定

     三、对承包单位人员进行安全教育培训是怎样的 　　对承包单位人员的安全教育培训，除正常进行《电业安全工作规程》、《电力建设安全工作规程》的学习、抽考外，更重要的是要向他们解释本单位的安全规章制度及其执行注意事项，否则，极易造成承包单位执行中出现偏差，甚至发生安全问题

    对承包技改，扩建等工程容易发生触电及其他设备事故的，还应落实运行单位对承包单位人员进场前的现场安全教育责任

    承包单位雇用的短期临时工、民工是文化素质和技术水平较低、安全意识薄弱的群体，安全风险大，是我们的重点监控对象，在安全教育培训方面，就要特别注意

    素质确实太差的，就不能批准他们进入施工现场，或者只能批准他们干一些危险性不大的工作